Betrüger haben es auf Jungunternehmen abgesehen

Westfälische Notarkammer. Immer wieder kommt es vor, dass neu gegründete GmbHs direkt nach der Eintragung ins Handelsregister gefälschte Rechnungen erhalten. Viele dieser Fake-Dokumente lassen sich nur bei genauer Prüfung von den offiziellen Rechnungen der Registergerichte unterscheiden und fordern zu einer äußerst kurzfristigen Bezahlung auf. Bei Verzug drohen angeblich Mahngebühren und die Zwangseinziehung des Betrags. Die Betrüger nutzen dabei aus, dass viele Gesellschaften direkt nach dem Eintrag eine entsprechende Rechnung erwarten. Betroffene sollten jedoch auf keinen Fall vorschnell überweisen, wenn eine Rechnung verdächtig wirkt. Vor allem bei Zahlung ins Ausland kann das Geld unwiederbringlich verloren sein.

Betrüger durchsuchen das öffentliche Handelsregister

Die Anmeldung zum örtlichen Handelsregister beim zuständigen Amtsgericht erfolgt in Deutschland nur noch elektronisch. Die Bekanntmachung, Registerauszüge und gespeicherte Dokumente können von jedermann kostenfrei unter www.handelsregister.de abgerufen werden. Betrüger suchen die Anschriften neu gegründeter Gesellschaften heraus und schicken ihnen im Namen offizieller Stellen gefälschte Rechnungen. Die Fake-Rechnungen können täuschend echt aussehen und zum Beispiel unerlaubt das Landeswappen oder ein gefälschtes Dienstsiegel zeigen. Als Rechnungsgegenstand werden die Eintragungskosten des Gerichts oder andere angeblich mit der Gründung verbundene Kosten genannt. Auch bestehende GmbHs, die ihren Eintrag nur geändert haben, können von der Betrugsmasche betroffen sein.

So können Betroffene Fake-Rechnungen erkennen

Wer vermutet, ins Visier von Betrügern geraten zu sein, sollte auf einige Anhaltspunkte achten: Wird beim Amtsgericht der Eintrag ins Handelsregister veranlasst, stellt auch nur dieses Amtsgericht die Rechnung. Häufig soll der Betrag auf ein Konto im Ausland überwiesen werden. Dies ist an den ersten beiden Buchstaben der IBAN zu erkennen, die das Land anzeigen; Konten in Deutschland beginnen mit „DE“. Während die Zahlungsfrist bei echten Rechnungen oft 14 Tage beträgt, haben Fake-Rechnungen meist deutlich kürzere Fristen wie zum Beispiel drei Werktage und drohen gleichzeitig mit Mahngebühren. Bei Nichtzahlung würde es angeblich zu weiteren Konsequenzen kommen, wie dem Unterlassen der vollständigen Eintragung in das Handelsregister. Diese Beispiele sind nur einige mögliche Warnsignale für einen Betrugsversuch.

Nachfrage beim Notar schafft Klarheit

Die Anmeldung einer GmbH beim Handelsregister erfordert zwingend die Beglaubigung durch einen Notar. Dieser formuliert den Text, überwacht die korrekte Eintragung und ist genau mit dem jeweiligen Verfahrensstand vertraut. Gesellschaftsgründer oder Geschäftsführer sollten sich daher im Zweifelsfall direkt an ihren Notar wenden. Außerdem können Betroffene das Amtsgericht unter der Telefonnummer kontaktieren, die auf früheren Schreiben angegeben war. Die Nummer oder E-Mail-Adresse auf der verdächtigen Rechnung sollte hingegen keinesfalls verwendet werden. Fake-Rechnungen, die Informationen enthalten, die nur Behörden oder dem Notar bekannt sein dürften, sollten sofort dem Notariat, dem Gericht, der Polizei und der Datenschutzbehörde gemeldet werden.

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Bundesweit einheitliche Fortbildungsabschlüsse

Notarfachwirt, Notarfachassistent, Notarfachreferent – bereits bisher gab es vielfältige Angebote für Notarfachangestellte, sich fortzubilden und Abschlüsse der höherqualifizierenden Berufsbildung zu erwerben. „Mit der neuen Fortbildungsstruktur werden diese Perspektiven künftig noch transparenter und bundesweit vergleichbar“, erklärt Dr. Markus Sikora, Präsident der Bundesnotarkammer. Die bisherigen regional unterschiedlichen Fortbildungsangebote werden durch ein einheitliches System ersetzt, das Qualifikationen auf hohem fachlichem Niveau ermöglicht und zugleich die beruflichen Entwicklungsmöglichkeiten im Notariat stärkt. Die entsprechenden Verordnungen sind am 1. April 2026 in Kraft getreten.

Das ist ein wichtiger Schritt für einen Beruf, der weit mehr bietet als klassische Büroorganisation. Mitarbeitende im Notariat begleiten rechtlich bedeutsame Vorgänge – vom Immobilienkauf über Unternehmensgründungen und Vorsorgevollmachten bis hin zu Erb- und Familienangelegenheiten. Sie sind wichtige Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner für Bürgerinnen und Bürger, und verbinden juristische Präzision mit Organisationstalent, Kommunikationsstärke und digitaler Kompetenz. Klare, bundesweit vergleichbare Fortbildungswege machen diese anspruchsvolle Tätigkeit noch attraktiver und eröffnen engagierten Fachkräften langfristige Perspektiven.

Zweistufiges Fortbildungskonzept

Die erste Fortbildungsstufe endet mit dem Abschluss „Geprüfter Berufsspezialist für das Notariat“. Sie richtet sich an Mitarbeitende, die ihre fachlichen Kenntnisse vertiefen und anspruchsvolle Aufgaben eigenverantwortlich übernehmen möchten. Im Mittelpunkt stehen insbesondere die qualifizierte Sachbearbeitung, die Betreuung von Rechtsuchenden, die Erstellung und Abwicklung notarieller Urkunden sowie die Organisation moderner Büroabläufe. Ziel ist es, Beschäftigte auf weiterführende Aufgaben im Notariat vorzubereiten.

Darauf aufbauend eröffnet der Abschluss „Bachelor Professional im Notariat“ weitere Entwicklungsmöglichkeiten. Er ist der zweiten Fortbildungsstufe der höherqualifizierenden Berufsbildung zugeordnet und richtet sich insbesondere an erfahrene Mitarbeitende, die Führungs- und Leitungsaufgaben übernehmen möchten. Neben einer vertieften fachlichen Qualifikation stehen dabei organisatorische, koordinierende und strategische Kompetenzen im Vordergrund. 

Notariat: Ein modernes Berufsfeld mit langfristigen Karrierechancen

Die Einführung der neuen Fortbildungsabschlüsse ist zugleich eine Antwort auf die zunehmende Digitalisierung und die wachsende Komplexität notarieller Tätigkeiten. „Wir begrüßen vor allem den neuen Abschluss des Bachelor Professional. Dieser bekräftigt die besonders hohe Qualifikation der Mitarbeitenden in den Notariaten und schafft eine attraktive Weiterbildungsmöglichkeit“, betont Dr. Markus Sikora, Präsident der Bundesnotarkammer.

Für Notarfachangestellte sowie für Quereinsteigerinnen und Quereinsteiger eröffnen sich damit hervorragende Perspektiven: vom qualifizierten Einstieg über die Spezialisierung bis hin zur Übernahme verantwortungsvoller Fach- und Führungsaufgaben. Notarinnen und Notare positionieren sich damit als attraktive Arbeitgeber mit klaren Entwicklungsmöglichkeiten und einer zukunftsorientierten Personalentwicklung.

Weitere Informationen zu den neuen Fortbildungsabschlüssen und den jeweiligen Zugangsvoraussetzungen finden Interessierte auf der Internetseite www.arbeiten-im-notariat.de. 

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Hauseigentümer ohne direkten Zugang zur Straße vertrauen oft darauf, dass der Nachbar die Überquerung seines Grundstücks duldet. Das kann bei einem Streit oder Verkauf an Dritte schnell zum Problem werden, wenn im Grundbuch kein Wegerecht eingetragen wurde. Sogar nach jahrzehntelangem Einverständnis gibt es kein Gewohnheitsrecht auf Wegenutzung. Betroffene sowie Personen, die ein Haus in zweiter Reihe kaufen oder bauen möchten, sollten sich unbedingt rechtlich absichern.

Wegerecht im Grundbuch eintragen lassen

Ein Wegerecht kann laut Bundesgerichtshof nur über eine schuldrechtliche Vereinbarung, einen Eintrag im Grundbuch oder das Notwegerecht entstehen. Eine schuldrechtliche Vereinbarung, also ein Vertrag, gilt ausschließlich zwischen den ursprünglichen Vertragspartnern. Damit ist die Regelung nichtig, sobald einer der Grundstückseigentümer wechselt. Eine sichere, dauerhafte Lösung ist nur durch eine Eintragung im Grundbuch des dienenden Grundstücks möglich, über das der Hinterlieger in Zukunft zu seinem eigenen Grundstück laufen oder fahren darf. Hierzu muss ein Notar die schriftliche Zustimmung aller Beteiligten beglaubigen oder beurkunden. So sind beide Seiten und ihre Rechtsnachfolger vor bösen Überraschungen geschützt.

Notwegerecht keinesfalls „einfach so“ ausüben

Das Notwegerecht kann in Betracht kommen, wenn einem Grundstück vorübergehend oder auf Dauer die notwendige Verbindung zu einem öffentlichen Weg fehlt. Dazu gehört auch die Überquerung des Nachbargrundstücks mit dem Kfz, um auf dem eigenen Grundstück zu parken. Nur Eigentümer und Erbbauberechtigte können ein Notwegerecht verlangen, nicht Mieter. Außerdem müssen sie den Eigentümer des Nachbargrundstücks finanziell angemessen entschädigen sowie die Verkehrssicherungs-, Räum- und Streupflicht übernehmen. Das Notwegerecht gilt nur, wenn der Nachbar freiwillig zugestimmt oder ein Gericht entsprechend geurteilt hat.

Baugenehmigung ersetzt kein Wegerecht

Auch wer plant, ein Haus zu bauen, muss sich frühzeitig mit dem Nachbarn einigen. Hinterliegergrundstücke dürfen nur bebaut werden, wenn Entsorgungsdienste und Rettungskräfte einen gesicherten Zugang über das vordere Grundstück haben. Hierzu kann der Eigentümer eine sogenannte Baulast gegenüber der Baubehörde übernehmen. Diese wird im Baulastenverzeichnis eingetragen und ist Voraussetzung für die Baugenehmigung. Aber Achtung: Die öffentlich-rechtliche Baulast ermöglicht zwar den Hausbau. Für den Zugang zum eigenen Grundstück über den Besitz des Nachbarn hingegen müssen die Bauherren ein privat-rechtliches Nutzungsrecht vereinbaren.

Besuchen Sie auch das Online-Verbraucherportal der Notarkammer unter https://ratgeber-notar.de/.

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Viele Eigentümer unterschätzen den Regelungsbedarf, wenn sie ein Haus mit Photovoltaikanlage verkaufen. Notarinnen und Notare klären auf und bieten rechtsichere Lösungen. Was Käufer und Verkäufer wissen müssen.

Millionen Häuser in Deutschland tragen eine Solaranlage auf dem Dach. Doch was passiert mit dieser Anlage, wenn das Haus verkauft wird? Gehört sie automatisch zum Gebäude? Wird die Solaranlage mitverkauft oder soll der Verkäufer sie weiternutzen können? Notarinnen und Notare klären mit den Beteiligten den Sachverhalt und nehmen passende Vereinbarungen in den Grundstückskaufvertrag auf. So werden Streitigkeiten, steuerliche Nachteile und ein Verlust von Garantieansprüchen oder Fördervergütungen verhindert.

„Eine Photovoltaikanlage bringt im Verkaufsfall einige Rechtsfragen mit sich. Die Beteiligten sollten die Notarin oder den Notar beim Verkauf frühzeitig hierauf ansprechen. So werden böse Überraschungen auf beiden Seiten vermieden", erklärt Dr. Markus Baschnagel, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg.

Gehört die Solaranlage automatisch zum Haus?

Die Antwort überrascht viele: Es kommt darauf an. Bei der mit Abstand häufigsten Bauform, der sogenannten aufgeständerten Montage, bei der die Module auf Schienen auf dem bestehenden Dach befestigt werden, gilt die Anlage nach herrschender Rechtsmeinung als selbstständige bewegliche Sache. Sie gehört also nicht automatisch zur Immobilie und wird folglich nicht ohne Weiteres mitverkauft.

Anders sieht es bei der sogenannten Indachmontage aus, bei der die Solarmodule Dachziegel ersetzen und in die Gebäudehülle integriert sind. Hier ist die Anlage in der Regel rechtlich Bestandteil des Hausgrundstücks und teilt dessen Schicksal. Dann ist die Solaranlage nicht ohne Weiteres vom Grundstück zu trennen und wird grundsätzlich automatisch mitveräußert.

„Diese Unterscheidung hat weitreichende Folgen: für den Kaufpreis, für Steuern und für die Frage, wer nach dem Verkauf die Einspeisevergütung erhält“, erläutert Dr. Baschnagel.

Mitverkauf der Photovoltaikanlage

Soll die Photovoltaikanlage gemeinsam mit dem Haus auf den Käufer übergehen, sollte dies – unabhängig von der Bauform – im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden. Einigen sich die Parteien auf einen anteiligen Kaufpreis für die Anlage, kann dieser grunderwerbsteuerfrei sein.

Zusätzlich können laufende Verträge auf den Käufer übertragen werden:

- der Einspeisungsvertrag mit dem Energieversorger
- bestehende Wartungs- und Versicherungsverträge
- ggf. ein Darlehensvertrag, wenn die Anlage noch finanziert ist

Auch Ansprüche aus einer Herstellergarantie (häufig bis zu 20 Jahre) sollten ausdrücklich vom Verkäufer auf den Käufer übertragen werden.

Es kommt immer auf den Einzelfall an

Auch wenn der Mitverkauf der Anlage der Regelfall ist, sind auch andere Konstellationen denkbar: Will der Verkäufer die Solaranlage weiter nutzen, muss dies vertraglich und gegebenenfalls im Grundbuch durch Eintragung einer Dienstbarkeit abgesichert werden. Hat der bisherige Eigentümer nur die Dachfläche vermietet und z. B. ein Unternehmen hierauf eine Anlage errichtet, tritt der Käufer in den bestehenden Vertrag ein.

Warum die notarielle Regelung so wichtig ist

Notarinnen und Notare klären die Beteiligten neutral und verständlich über die typischen Rechtsfragen rund um Photovoltaikanlagen beim Grundstückskaufvertrag auf.

Der notariell beurkundete Kaufvertrag schafft auch hinsichtlich der Photovoltaikanlage Rechtssicherheit: Er hält fest, was mitverkauft wird, regelt die Vertragsübernahmen, sichert ggf. die Fortnutzung ab und verhindert teure Streitigkeiten im Nachgang. „Wer als Käufer oder Verkäufer nicht weiß, was mit der Solaranlage auf dem Dach passiert, sollte frühzeitig das Gespräch mit einer Notarin oder einem Notar suchen“, schließt Dr. Baschnagel.

Mehr Informationen und Bildmaterial zu diesem Thema und zu weiteren Themen finden Sie auf der Internetseite des Medienverbunds der Notarkammern unter:

www.medienverbund-notarkammern.de.

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Kaufen Paare, Geschwister oder Eltern und Kinder gemeinsam eine Immobilie, stellt sich nicht nur die Frage, wem welcher Anteil gehört. Wichtig ist auch: Wer zahlt wie viel? Was passiert bei Trennung, Tod oder späterer Übertragung auf die nächste Generation? Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, kurz GbR, kann in solchen Fällen eine flexible Gestaltung ermöglichen – sollte aber sorgfältig geplant werden. Notarinnen und Notare sind dabei kompetente Ansprechpartnerinnen und -partner.

Weitreichende Regelungsmöglichkeiten für Paare und Ehegatten

„Bei einem gemeinsamen Immobilieninvestment nicht verheirateter Partner kann der Erwerb in GbR eine gute Option sein. Denn wenn ein Partner deutlich mehr Eigenkapital, Darlehensraten oder Investitionen einbringt, sind spätere Ausgleichsansprüche ohne klare Regelung oft unsicher und streitanfällig“, erläutert Stefanie Rhode, Geschäftsführerin der Notarkammer Brandenburg. Ein Erwerb in GbR ermöglicht hier eine maßgeschneiderte Lösung: Ausgleichs- oder Übertragungsansprüche im Fall einer Trennung, Regelungen für den Todesfall eines Gesellschafters, ob und unter welchen Voraussetzungen GbR-Anteile an Dritte übertragen werden dürfen und viele weitere Details lassen sich im Gesellschaftsvertrag regeln. Im Gegensatz zu anderen Gesellschaftsformen, etwa der GmbH, ist der Aufwand für die Gründung und Verwaltung einer GbR regelmäßig deutlich geringer. So ist zum Beispiel zur Gründung einer GbR kein Mindestkapital erforderlich.

Auch bei verheirateten Paaren ist der Erwerb in GbR eine Überlegung wert. Rhode führt aus: „Neben den schon genannten Vorteilen der GbR können im Gesellschaftsvertrag auch besondere Regelungen für den Fall einer Scheidung oder Trennung getroffen werden, etwa zur weiteren Nutzung der Immobilie, zur Übernahme von Anteilen oder zum Ausgleich getätigter Investitionen. Zudem ermöglicht die GbR eine besonders flexible Vermögensverteilung in der Ehe.“

Vermögensbeteiligung der nächsten Generation

Soll Vermögen langfristig bereits an Kinder oder Enkelkinder weitergegeben werden, kann eine GbR ebenfalls eine interessante Rechtsform darstellen. Denn sie erlaubt das schrittweise Heranführen an das Vermögen durch die allmähliche Übertragung von Anteilen. Außerdem kann eine Gestaltung gewählt werden, bei der die Eltern bzw. Großeltern sich noch einen gewissen Einfluss und Ertrag hinsichtlich des von der GbR gehaltenen Vermögens vorbehalten, solange dies gewünscht ist. Werden minderjährige Kinder beteiligt, ist besondere Sorgfalt geboten. Dann können zusätzliche rechtliche Anforderungen, etwa zu der Vertretung des Kindes oder eine familiengerichtliche Genehmigung, eine Rolle spielen.

Aktuelle steuerrechtliche Entwicklung zum „Familienheim“

„Häufig spielen bei der Entscheidung für eine GbR auch steuerliche Motive eine Rolle“, erläutert Rhode. Gesellschaftsanteile an einer GbR lassen sich in der Regel flexibler übertragen als Miteigentumsanteile an einem Grundstück. Auf diese Weise können bestehende schenkungssteuerrechtliche Freibeträge unter Umständen kontinuierlich und passgenau ausgenutzt werden. Investiert ein Gesellschafter mehr als der andere, kann dies durch eine entsprechende Anteilsübertragung kompensiert werden. Das ist insbesondere dann wichtig, wenn nur geringe steuerliche Freibeträge bestehen. „So kann bei nicht verheirateten Paaren, deren schenkungssteuerlicher Freibetrag lediglich 20.000 Euro beträgt, ein höherer Investitionsbeitrag eines Partners in die Immobilie ohne entsprechende Kompensation schnell Schenkungssteuer auslösen,“ warnt Rhode. Gerade bei Immobilien-GbRs sollten die rechtlichen und steuerlichen Folgen einer Anteilsübertragung immer vorab sorgfältig geprüft werden.

Ein bislang häufig diskutierter steuerrechtlicher Einwand gegen die Ehegatten-GbR hat durch eine aktuelle Gerichtsentscheidung deutlich an Gewicht verloren. So hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass das sogenannte steuerrechtliche „Familienheimprivileg“, welches die lebzeitige unentgeltliche Übertragung des selbst genutzten Familienheims zwischen Ehegatten unter bestimmten Voraussetzungen von der Schenkungssteuer ausnimmt, grundsätzlich auch dann in Betracht kommt, wenn die Immobilie in GbR gehalten wird. Die GbR-Struktur schließt die Steuerbefreiung für das Familienheim also nicht von vornherein aus. Ob die Voraussetzungen im konkreten Fall erfüllt sind, muss natürlich stets einzelfallbezogen beurteilt werden und sollte bei Bedarf vorab durch eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater geprüft werden.

Warum Beratung vor dem Immobilienkauf wichtig ist 

Wer gemeinsam eine Immobilie erwerben möchte, sollte frühzeitig klären lassen, welche rechtliche Gestaltung zum eigenen Fall passt. Wird ein Erwerb in GbR erwogen, beraten Notarinnen und Notare insbesondere zur Ausgestaltung des Gesellschaftsvertrages und zu den erforderlichen Register- und Grundbuchschritten. Der Gesellschaftsvertrag selbst muss nicht in jedem Fall notariell beurkundet werden. Eine notarielle Beteiligung ist aber deshalb erforderlich, weil eine GbR, die Eigentümerin einer Immobilie werden soll, ins Gesellschaftsregister eingetragen werden muss (sogenannte „eGbR“). Hierfür ist eine notarielle Beglaubigung der Anmeldung nötig. Häufig ergibt sich außerdem, dass die gesetzlichen Bestimmungen zur GbR im Einzelfall nicht passend sind und abweichende Regelungen, z.B. für den Todesfall, gewünscht sind. Notarinnen und Notare unterstützen dabei, die passende rechtliche Gestaltung zu finden und rechtssicher umzusetzen.

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Notarinnen und Notaren beurkunden und beglaubigen. Was aber ist der Unterschied? Häufig werden die Begriffe durcheinandergeworfen oder gleichgesetzt, dabei handelt es sich um völlig unterschiedliche Tätigkeiten.Während die Beurkundung für bedeutsame Rechtsgeschäfte vorgeschrieben und hier notarielle Beratung inklusive ist, wird bei einer Unterschriftsbeglaubigung grundsätzlich nur die Identität des Unterschreibenden bestätigt.

Beurkundung

Bei Beurkundungen werden Urkunden von der Notarin oder dem Notar vorbereitet und inhaltlich genau geprüft. Bei der Entwurfserstellung zeigen sie Gestaltungsalternativen auf und stellen sicher, dass das beurkundete Rechtsgeschäft allen rechtlichen Anforderungen entspricht. Dabei wird die Urkunde auch an die Wünsche und Bedürfnisse der Beteiligten angepasst. Im Beurkundungstermin liest die Notarin oder der Notar den Beteiligten die Urkunde vor und erläutert deren Inhalt. Schritt für Schritt geht es durch die Urkunde, z. B. durch das Testament, den Ehevertrag oder einen Kaufvertrag über das Eigenheim. Die Notarin oder der Notar nimmt dabei eine neutrale Beratung aller Beteiligten vor und erteilt rechtliche Hinweise. Am Ende der Beurkundung unterschreiben alle Beteiligten und die Notarin bzw. der Notar die Urkunde. Nach der Beurkundung setzen Notare die Urkunde um, stellen also für die Beteiligten erforderliche Anträge bei Gerichten und Behörden. So holt das Notarbüro z. B. Erklärungen über die Nichtausübung von Vorkaufsrechten ein, stellt den Kaufpreis fällig und kümmert sich um alle Grundbucheintragungen.

Die Beurkundung ist für besonders bedeutsame Rechtsgeschäfte gesetzlich vorgeschrieben. Sie dient dazu, Bürgerinnen und Bürger zu schützen, über Risiken aufzuklären und zu informieren, sowie der Dokumentation des Vorgangs. Mit der Beurkundung ist gewährleistet, dass das gewünschte Ziel auch erreicht wird.

Beglaubigung

Bei der öffentlichen Beglaubigung ist zu unterscheiden: Notarinnen und Notare beglaubigen beispielsweise Unterschriften. Sie können außerdem beglaubigte Kopien erstellen. Bei der Unterschriftsbeglaubigung bestätigt die Notarin oder der Notar grundsätzlich nur die Identität der Person, welche die Unterschrift leistet. Das trägt zur Sicherheit im Rechts- und Geschäftsverkehr bei und ist für wichtige Vorgänge, zum Beispiel Handelsregisteranmeldungen und Grundbuchanträge, im Gesetz vorgeschrieben. Notarinnen und Notare können aber auch beauftragt werden, die zu unterzeichnenden Schriftstücke zu erstellen. Die Anmeldung des neu gegründeten Vereins zum Vereinsregister muss also nicht vom Vorstand selbst formuliert werden. In bestimmten Fällen, z. B. bei Handelsregisteranmeldungen, prüft die Notarin oder der Notar auch, ob die angemeldeten Tatsachen eintragungsfähig sind. Das entlastet die Registergerichte und trägt zur Verlässlichkeit des Registers bei.

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Der Kauf eines Eigenheims, die Errichtung eines Ehevertrags, der Adoptionsantrag – manche Rechtsgeschäfte sind so wichtig, dass das Gesetz eine notarielle Beurkundung vorschreibt. Doch wie ist der Weg zur Urkunde? Was passiert „hinter den Kulissen“, wenn alle unterschrieben haben? Notarinnen und Notare beraten und unterstützen von der ersten Idee bis zur Umsetzung.

Der Weg zur Urkunde

Die liest doch nur vor! „Das ist wohl das häufigste Vorurteil, mit dem ich als Notarin konfrontiert werde“, sagt Notarin Dr. Irene Kämper, Pressesprecherin der Rheinischen Notarkammer. „Dabei kommt das Vorlesen der Urkunde erst recht spät im Prozess der Betreuung meiner Mandanten – und steht noch nicht einmal an dessen Ende.“ Notarielle Tätigkeit besteht typischerweise aus vier Phasen: Beratung, Fertigung eines Vertragsentwurfs, Beurkundung und Vollzug – vorgelesen wird nur bei der Beurkundung.

Das Beratungsgespräch als Ausgangspunkt

Zu Beginn steht bei vielen Angelegenheiten ein Beratungsgespräch: Gemeinsam überlegen Notar und Mandanten, was rechtlich möglich ist und welche Gestaltung zur ganz persönlichen Lebenssituation passt. Insbesondere Eheverträge oder Testamente sind so individuell, dass es ohne Vorgespräch kaum geht. Dabei muss zum Notartermin kein druckreifes juristisches Konzept mitgebracht werden. Im Gegenteil: „Idealerweise haben sich die Mandanten erste Gedanken darüber gemacht, was sie wollen. Darauf bauen wir dann auf“, erklärt Kämper. Was vielen nicht bewusst ist: Kommt es zu einer Beurkundung, wird die Beratung nicht gesondert abgerechnet. Nicht bei allen Anliegen bedarf es jedoch eines Beratungsgesprächs: Bei Kaufverträgen bietet es sich zum Beispiel häufig an, auf Basis eines ersten Entwurfs bei Bedarf einzelne Klauseln zu diskutieren.

Der Entwurf als Ergebnis der Beratung

Es ist wichtig, dass sich die Mandanten die Zeit nehmen, den vom Notar übermittelten Entwurf einmal gründlich durchzugehen – trotz der bisweilen sperrigen Fachsprache. Diese dient keinem Selbstzweck: Wenn es hart auf hart kommt, muss der Vertrag auch vor Gericht bestehen. Immer gilt: Bei Unklarheiten oder Fragen stehen der Notar und seine Mitarbeiter gerne zur Verfügung.

Ist das Vorlesen noch zeitgemäß?

Bei der Beurkundung liest der Notar den Vertragstext dann vor. Hat das Vorlesen in der schnellen und digitalen Welt noch einen Platz? Viele Schritte erfolgen inzwischen digital, es können sogar manche Beurkundungen per Videokonferenz durchgeführt werden. „Das Vorlesen ist aber weiterhin von zentraler Bedeutung: Wir nehmen uns gemeinsam die Zeit, den Vertragstext durchzugehen, kontrollieren, ob alle Wünsche umgesetzt sind, und haben die Möglichkeit, Fragen und die komplexe juristische Fachsprache noch einmal zu erklären“, so Kämper. Die Urkunden betreffen in vielen Fällen weichenstellende Lebensentscheidungen: Ehevertrag, erstes Eigenheim, Testament. „Da muss einfach alles passen“, fasst Kämper zusammen.

Unterschrieben und dann?

Mit der Unterschrift ist die Arbeit des Notars nicht getan: Die Urkunde wird vollzogen. Der Notar holt Genehmigungen ein, schreibt an Banken, Behörden und Gerichte, prüft eingehende Bescheide und Erklärungen. Im Normalfall bekommen die Mandanten gar nicht mit, was alles „hinter den Kulissen“ läuft. „Und das ist den meisten auch recht“, sagt Kämper, „wer will schließlich die Kommunikation mit dem Finanzamt, den Gerichten oder der Stadt selbst übernehmen?“

Notarinnen und Notare begleiten den gesamten Prozess

Wie lange die Beurkundung dauert und wie intensiv einzelne Klauseln diskutiert werden ist bei jedem Rechtsgeschäft anders. Übrigens: Die Notargebühren erhöhen sich hierdurch nicht.

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Seit dem 29. Dezember 2025 ist es möglich, notarielle Urkunden in einem elektronischen Präsenzverfahren zu errichten. Dabei sind die Urkundsbeteiligten persönlich im Notarbüro anwesend, die Urkunde selbst wird jedoch originär elektronisch errichtet und von den Beteiligten elektronisch unterzeichnet.

„Die Einführung der elektronischen Präsenzbeurkundung bedeutet einen zentralen Schritt für die Digitalisierung des Notariats. Eine elektronisch errichtete Urkunde ermöglicht die medienbruchfreie Weiterverarbeitung und beschleunigt das Verfahren. So können Notarbüros, Gerichte sowie weitere Urkundenstellen entlastet werden“, sagt Constantin Kemper, Geschäftsführer der Landesnotarkammer Bayern.

Elektronische Niederschrift im Rahmen der Präsenzbeurkundung

Die Einführung der notariellen Online-Verfahren im Jahr 2022 hat erstmals die Errichtung einer – nicht papiergebundenen – elektronischen Niederschrift ermöglicht. Die positiven Erfahrungen mit der Errichtung elektronischer Niederschriften werden nun auf Präsenzbeurkundungen ausgeweitet. Bislang war es im Präsenzverfahren zwingend notwendig, dass eine Urkunde nach elektronischer Vorbereitung des Urkundsentwurfs ausgedruckt und im Rahmen der Beurkundung von sämtlichen Beteiligten eigenhändig in Papierform unterschrieben wird, bevor sie zur Verwahrung und zum weiteren Vollzug der Urkunde wieder eingescannt wird. „Die Vermeidung von Medienbrüchen ist ein weiterer Meilenstein der Digitalisierung des Notariats. Errichtet eine Notarin oder ein Notar eine elektronische Präsenzurkunde, so kann diese ohne analoge Zwischenschritte an die Registergerichte oder die Grundbuchämter für den weiteren Vollzug übersandt werden. Damit beschleunigen wir Prozesse und tragen nachhaltig zur Digitalisierung des Notariats und der Justiz bei“, hebt Kemper die wesentlichen Vorteile der elektronischen Präsenzbeurkundung hervor. Während der Anwendungsbereich der notariellen Online-Verfahren derzeit auf gesellschaftsrechtliche Angelegenheiten beschränkt ist, ist die elektronische Präsenzbeurkundung für fast alle Urkundsgeschäfte möglich. Lediglich Verfügungen von Todes wegen wie Testamente oder Erbverträge müssen weiterhin auf herkömmliche papiergebundene Weise errichtet werden, da die Verwahrung durch die Nachlassgerichte derzeit papiergebundene Urkunden erfordert.

Die eigenhändige elektronische Unterschrift

„Die Beteiligten brauchen vor der elektronischen Präsenzbeurkundung keine Sorge zu haben, technisches Vorverständnis ist insoweit keinesfalls erforderlich“, betont Kemper. „Auch geht der persönliche Kontakt zur Notarin bzw. zum Notar durch die elektronische Präsenzbeurkundung nicht verloren. Die Beurkundung selbst unterscheidet sich nicht vom herkömmlichen Verfahren, insbesondere können Fragen und Änderungswünsche wie gewohnt persönlich mit der Notarin oder dem Notar besprochen werden.“ Lediglich der Vorgang des Unterschreibens durch die Beteiligten und die Notarin oder den Notar verändert sich, indem die Beteiligten die Unterschrift in Gegenwart der Notarin bzw. des Notars eigenhändig auf einem Unterschriftenpad leisten und die Notarin oder der Notar anschließend die elektronische Niederschrift qualifiziert elektronisch signiert. Auf diese Weise wird eine sogenannte originär elektronische Urkunde erzeugt.

Entwicklung des Signatursystems durch die Bundesnotarkammer

Die Bundesnotarkammer begleitet die Einführung der elektronischen Präsenzurkunde in technischer Hinsicht und stellt die erforderliche Signaturanwendung bereit, die speziell für die elektronische Präsenzbeurkundung entwickelt wurde. „Durch die Beteiligung der Bundesnotarkammer ist gewährleistet, dass die hohen Anforderungen an Vertraulichkeit, Integrität und Neutralität gewahrt werden. Insbesondere ist sichergestellt, dass private Dritte keinen Zugriff auf die sensiblen Inhalte der Verfahren haben“, bestätigt Kemper.

Der Weg zum digitalen Notariat

Neben der Einführung der elektronischen Präsenzurkunde strebt die Bundesnotarkammer mit weiteren Vorhaben die umfassende Digitalisierung des Notariats an. Mit dem elektronischen Notar-Verwaltungsaustausch (eNoVA) wird die Kommunikation von Notarinnen und Notaren mit öffentlichen Stellen bei der Abwicklung von Immobilienverträgen künftig vollumfänglich digitalisiert. Bereits jetzt können Mitteilungen an den Gutachterausschuss sowie die elektronische Veräußerungsanzeige an teilnehmende Finanzämter elektronisch übermittelt werden. Perspektivisch soll eNoVA auch für weitere Vollzugsschritte (insbesondere weitere steuerliche Mitteilungspflichten, Vorkaufsrechtsanfragen sowie Genehmigungsanträge an Gerichte und Behörden) zur Verfügung stehen. „Dank der elektronischen Präsenzbeurkundung lassen sich Verfahren beschleunigen und zugleich nachhaltig und ressourcenschonend gestalten. Davon profitieren alle Beteiligten!“, freut sich Kemper.

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Wer Vermögen zu Lebzeiten verschenkt, denkt häufig an steuerliche Vorteile. Doch tatsächlich bestimmen gleich drei verschiedene Zehnjahresfristen – im Steuerrecht, im Schenkungs- und Sozialrecht sowie im Pflichtteilsrecht – darüber, ob eine Schenkung am Ende wirklich den gewünschten Effekt hat. Für viele ein überraschender Befund, der zeigt: Vermögensübertragungen sind häufig weniger ein spontaner Akt der Großzügigkeit als vielmehr ein strategisches Instrument der Lebens- und Nachlassplanung.

„Zeit ist beim Schenken ein entscheidender Faktor“, sagt Tobias Bresselau von Bressensdorf, Geschäftsführer der Notarkammer Sachsen. „Viele haben zwar schon einmal etwas von den für Schenkungen relevanten Zehnjahresfristen gehört, verkennen jedoch deren Voraussetzungen oder gar ihre Wirkungen. Frühzeitige Planung und eine korrekte Beratung sind daher unverzichtbar.“

Pflichtteilsrecht: Der lange Schatten des Nachlasses

Im Pflichtteilsrecht gilt: Je früher Vermögen verschenkt wird, desto stärker sinkt das Risiko späterer Pflichtteilsergänzungsansprüche. Denn die Ersatzansprüche nicht bedachter Angehöriger „schmelzen“ pro Jahr um 10 Prozent ab und erledigen sich damit nach zehn Jahren vollständig. „Die Frist beginnt jedoch erst zu laufen, wenn der Beschenkte wirtschaftlich tatsächlich die volle, zumindest aber die überwiegende Verfügungsmacht erhält“, erklärt Bresselau von Bressensdorf. Vorbehalte wie ein Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht können den Fristbeginn verhindern. Bei Schenkungen unter Ehegatten beginnt die Uhr sogar erst mit Auflösung der Ehe zu laufen. Die Folge: Viele Schenkungen mindern Pflichtteilsergänzungsansprüche deutlich später als gedacht – oder sogar gar nicht.

Schenkungs- und Sozialrecht: Wenn das Geschenk zurückgefordert werden kann

Komplex wird es auch mit Blick auf den möglichen Sozialhilfebedarf. Das Schenkungsrecht sieht vor, dass ein Schenker, der innerhalb von 10 Jahren seit der Schenkung bedürftig wird, das Geschenk zurückverlangen kann. Das Tückische: Nimmt der Schenker zwischenzeitlich Sozialleistungen für Pflege oder Lebensunterhalt in Anspruch, liegt die Entscheidung über die Rückforderung nicht allein bei ihm. Vielmehr kann der Sozialleistungsträger das Rückforderungsrecht auf sich überleiten. Was heute aus guter Absicht übertragen wird, kann morgen also wieder zur Disposition stehen. Erst nach Ablauf dieser Zehnjahresfrist ist eine Rückforderung in der Regel ausgeschlossen.

„Ist eine Pflegebedürftigkeit absehbar, sollte man gut abwägen. Schließlich soll das hart erarbeitete Vermögen doch gerade etwas Spielraum im Alter geben“, meint Bresselau von Bressensdorf. Auch sozialhilferechtlich kann es im Einzelfall auf Bedenken stoßen, Kosten der Pflege auf die Allgemeinheit abzuwälzen, das Vermögen aber auf die Kinder zu übertragen.

Steuerrecht: Freibeträge, die sich erneuern – aber Zeit brauchen

Steuerlich eröffnet die Zehnjahresregel dagegen Gestaltungsspielräume. Die persönlichen Freibeträge bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. „Wer frühzeitig beginnt und Vermögen in Etappen überträgt, kann diese mehrfach nutzen. Dies ist der zentrale Grund, warum Schenkungen heute ein wichtiges Instrument der Steueroptimierung darstellen“, schließt Bresselau von Bressensdorf.

Warum jetzt handeln?

Eine Schenkung kann steuerlich, sozialrechtlich und zivilrechtlich sinnvoll sein. Wer früh plant, steht besser da: weniger Steuerlast und mehr Schutz vor Rückforderungen und Pflichtteilsansprüchen. Aufgrund der unterschiedlichen rechtlichen Anforderungen führt aber nicht jede Schenkung automatisch zum gewünschten Erfolg.

„Genau hier setzt die notarielle Beratung an“, betont Bresselau von Bressensdorf. „Sie hilft, die individuellen Ziele mit den rechtlichen Rahmenbedingungen in Einklang zu bringen – und Schenkungen so zu gestalten, dass die Motive des Schenkers unter Berücksichtigung der Belange des Beschenkten umgesetzt werden.“

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Der Weg von der Idee zum eigenen Unternehmen wirft zahlreiche rechtliche Fragen auf. Entrepreneure profitieren bei der Gründung von verlässlicher Rechtsberatung durch Notarinnen und Notare. Ihre neutrale, kompetente Begleitung sorgt dafür, dass Startups von Anfang an auf einem soliden Fundament stehen.

Früh Klarheit schaffen – vor Ort oder online

„Gerade bei jungen Unternehmen ist es entscheidend, frühzeitig klare vertragliche Regelungen zu treffen – zur Beteiligung, zu Stimmrechten oder möglichen Exit-Szenarien. Notarinnen und Notare helfen dabei, diese Fragen strategisch zu adressieren und einer rechtssicheren Lösung zuzuführen“, sagt Dr. Markus Baschnagel, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg. „Wir stehen Gründerinnen und Gründern als neutrale Begleiter von rechtlicher Beratung, über Entwurfserstellung, Beurkundung und Anmeldung zum Handelsregister bis hin zu Finanzierungsrunden zur Seite – sei es vor Ort oder online.“

Bereits seit 2022 ist die Online-Gründung von GmbHs mittels Videobeurkundung möglich; die Anwesenheit im Notarbüro ist nicht erforderlich. Voraussetzung ist ein Personalausweis mit eID-Funktion und zugehöriger PIN, ein Smartphone mit Kamera und NFC-Schnittstelle sowie ein Computer mit Webcam, Mikrofon, Lautsprechern und Internetverbindung. Bei Personalausweisen, die vor dem 2. August 2021 ausgestellt wurden, wird zusätzlich ein Reisepass zur Verifizierung benötigt. Auch Ausweisdokumente und Reisepässe von Mitgliedstaaten der EU bzw. des EWR, die über eine eID-Funktion verfügen, ermöglichen eine Online-Beurkundung.

Zentrale Anlaufstelle rund um die Gründung

Bereits vor dem Gang ins Notarbüro können sich Interessierte umfassend informieren. Die Website gmbh-gruenden.notar.de bietet Informationen zu allen rechtlichen Rahmenbedingungen der GmbH-Gründung. Zudem wird detailliert der gesamte Gründungsprozess erklärt:

• Notarinnen und Notare unterstützen bei der Ausarbeitung des Gesellschaftsvertrags, der Festlegung des Stammkapitals und weiteren wichtigen Eckpunkten.
• Im Beurkundungstermin
  • wird der Gesellschaftsvertrag verlesen, erläutert und von allen Gesellschaftern unterzeichnet;
  • unterzeichnen die Geschäftsführer nach notarieller Belehrung die Handelsregisteranmeldung und die Gesellschafterliste.
• Nach dem Notartermin folgen die Einzahlung des Stammkapitals und die Eintragung ins Handelsregister – damit entsteht die GmbH.
• Nach der Eintragung veranlassen die Beteiligten die weiteren Schritte. Die Eintragung im Transparenzregister und die Beantragung einer Steuernummer sind zu veranlassen sowie ggf. eine Gewerbeanmeldung.

„Mit dem neuen Online-Angebot auf gmbh-gruenden.notar.de machen Notarinnen und Notare den Gründungsprozess noch zugänglicher“, erklärt Baschnagel weiter. „Die Website ersetzt natürlich keine individuelle Beratung durch Notarinnen und Notare. Die Plattform verlinkt hierfür aber direkt auf die Notarsuche unter www.notar.de und ermöglicht auch den Start des notariellen Online-Verfahrens – einfach, direkt und sicher.“

„Wer smart ist, geht gleich zum Notar“

Ein weiterer zentraler Vorteil des Starts im Notarbüro: Die Notarkosten für die Gründungsberatung und die Erstellung des Gesellschaftsvertrags sind bereits in den Beurkundungsgebühren enthalten – zusätzliche Beratungstermine im Vorfeld verursachen keine separaten Honorare. „Online angebotene sogenannte ‚Gründungspakete‘ bieten bei höheren Kosten in der Regel keinen Mehrwert. Wer smart ist, geht gleich zum Notar“, schließt Baschnagel.

Mehr Informationen und Bildmaterial zu diesem Thema und zu weiteren Themen finden Sie auf der Internetseite des Medienverbunds der Notarkammern unter:

www.medienverbund-notarkammern.de.

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Durch die letzte Reform des Wohnungseigentumsgesetzes haben sich die Voraussetzungen, unter denen Beschlüsse einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft auch gegenüber Käufern und anderen Rechtsnachfolgern gelten, erheblich geändert. Die Übergangsvorschrift zum Schutz alter Beschlüsse läuft Ende 2025 aus. Es sollte daher geprüft werden, ob für Altbeschlüsse Anpassungsbedarf besteht.

Vereinbarungen und Beschlüsse

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen Beschlüssen und Vereinbarungen. In Vereinbarungen werden allgemeine Festlegungen getroffen, wie beispielsweise die Zweckbestimmung einzelner Einheiten (Wohnnutzung oder gewerbliche Nutzung). An Vereinbarungen müssen immer alle Wohnungseigentümer mitwirken. Anders ist dies bei Beschlüssen: Sie können mit einer Mehrheit gefasst werden und regeln bestimmte Einzelfälle, beispielsweise die Durchführung konkreter Instandhaltungsmaßnahmen. An einem Beschluss müssen also nicht zwingend alle Wohnungseigentümer mitwirken. „Deshalb ist eine Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss auch nur möglich, wenn das Wohnungseigentumsgesetz sie gestattet oder dies durch eine Vereinbarung unter allen Wohnungseigentümern zugelassen wurde,“ erläutert Dr. Philipp Selentin, Geschäftsführer der Notarkammer Thüringen.

Die Bindung von Rechtsnachfolgern

Wichtig wird diese Unterscheidung, wenn es um die Frage geht, ob Erwerber einer Wohnung an die bisherigen Gemeinschaftsregelungen gebunden sind. „Vereinbarungen wirken für und gegen Käufer und sonstige Sondernachfolger generell nur dann, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.“ erläutert Selentin weiter „Bei Beschlüssen ist die Lage dagegen komplexer.“

Einerseits sieht das Wohnungseigentumsgesetz in bestimmten Fällen unmittelbar eine Beschlussfassung vor, indem eine gesetzliche Vorschrift eine solche ausdrücklich zulässt. Beschlüsse, die auf einer solchen Rechtsrundlage beruhen, bedürfen keiner Eintragung im Grundbuch.

Anderes gilt bei Beschlüssen, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst wurden: Diese müssen zwingend in das Grundbuch eingetragen werden, wenn sie auch gegenüber einem Erwerber Geltung entfalten sollen. Bisher war dieses Problem für vor dem 01.12.2020 gefasste Altbeschlüsse aufgrund einer Übergangsvorschrift nicht akut. Dieser vorübergehende Schutzstatus läuft jedoch zum Ende des Kalenderjahres 2025 aus. Dies gilt insbesondere für Beschlüsse, die auf Öffnungsklauseln beruhen. Inhaltlich kann dies z.B. Beschlüsse über die Zweckbestimmung von Räumen betreffen. Sie wirken ab dem 01.01.2026 nur noch dann gegen Käufer und andere Nachfolger, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.

Weiteres Vorgehen

„Rechtzeitig vor dem Jahresende sollten wichtige Beschlussinhalte ermittelt und darauf geprüft werden, ob sie in das Grundbuch einzutragen sind, um zu vermeiden, dass sie insbesondere gegenüber Käufern keine Geltung mehr entfalten. Es sollten insbesondere solche Beschlüsse untersucht werden, die vor dem 01.12.2020 gefasst wurden und inhaltlich auf einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung (sog. Öffnungsklausel) beruhen.“, fasst Selentin zusammen.  

Notarinnen und Notare unterstützen bei Eintragung

Von der Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft bis hin zur Eintragung von Altbeschlüssen im Grundbuch stehen Notarinnen und Notare als kompetente Ansprechpartner auch auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts zur Verfügung und beraten zudem in allen Fragen des Grundbuchverfahrens.

Weitere Pressemitteilungen des Medienverbunds zu allen Ratgeberthemen rund um das Notariat finden Sie im Presseportal des Medienverbunds der Notarkammern.

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Wenn ein Darlehen endlich abbezahlt ist, fragen sich viele Eigentümer, was mit der dafür eingetragenen Grundschuld passiert. Muss sie gelöscht werden oder kann sie einfach im Grundbuch stehenbleiben? Entgegen landläufiger Meinung bringt das „Stehenlassen“ nur in wenigen Fällen Vorteile, birgt gleichzeitig aber erhebliche Risiken für einen späteren Verkauf oder eine spätere Überlassung der Immobilie.

Löschung der Grundschuld

„Ist ein Darlehen abbezahlt, erlischt eine dafür eingetragene Grundschuld nicht automatisch. Um eine Grundschuld löschen zu lassen, benötigt man zunächst eine beglaubigte Löschungsbewilligung der Bank sowie eine notariell beglaubigte Zustimmungserklärung des Eigentümers“, erklärt Notarin Dr. Irene Kämper, Pressesprecherin der Rheinischen Notarkammer, und führt weiter aus: „Handelt es sich um eine sogenannte Briefgrundschuld, muss zusätzlich der Grundschuldbrief im Original vorgelegt werden.“

Verkauf der Immobilie

Wird die Immobilie verkauft, müssen bestehende Grundschulden in aller Regel gelöscht werden, denn andernfalls bestünde für den Käufer die Gefahr, dass es nach der Kaufpreiszahlung wegen offener Schulden des Verkäufers zur Zwangsversteigerung kommt. Liegen dem Verkäufer die Löschungsbewilligung und ein etwaiger Grundschuldbrief zu diesem Zeitpunkt (noch) nicht vor, etwa weil das Darlehen noch nicht abbezahlt ist, wird üblicherweise die Notarin oder der Notar mit der Einholung dieser Unterlagen beauftragt.

„Oft werden die Löschungsbewilligung sowie ein etwaiger Grundschuldbrief an den Darlehensnehmer geschickt, sobald das Darlehen abbezahlt ist. Werden diese Unterlagen nicht unmittelbar beim Grundbuchamt eingereicht und die Löschung vollzogen, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass sie im Laufe der Zeit – ggf. über Generationen hinweg –verloren gehen. Bei einem verlorenen Grundschuldbrief muss vor der Löschung ein langwieriges und teures Aufgebotsverfahren eingeleitet werden. Das verzögert die Abwicklung des Immobilienkaufvertrags um viele Monate bis schlimmstenfalls Jahre und kann beim Käufer Nichtabnahmeentschädigungen oder zusätzliche Mietkosten verursachen, für die der Verkäufer gegebenenfalls haftet“, warnt Kämper. Hier gilt also: Wer zügig löscht, vermeidet das Risiko, dass viele Jahre später die nötigen Unterlagen nicht mehr auffindbar sind. Vor allem Grundschulden mit Grundschuldbrief sollten daher nach Abbezahlung des Darlehens unverzüglich gelöscht werden.

Übertragung der Immobilie auf Kinder

Auch wenn Eltern ihre Immobilie auf ihre Kinder übertragen möchten, ist es in den meisten Fällen sinnvoll, das Grundbuch „aufzuräumen“ und Grundschulden zu löschen. Häufig möchten sich die Eltern Nutzungsrechte an der Immobilie wie beispielsweise ein Nießbrauchs- oder Wohnungsrecht vorbehalten. „Unter Umständen besteht das Risiko, dass der Erwerber die Grundschuld für ein neues Darlehen wiederverwendet. Bezahlt er den neuen Kredit nicht ordnungsgemäß ab, droht eine Vollstreckung durch die Bank und infolgedessen ein Erlöschen des Nutzungsrechts der Eltern“, erklärt Kämper.

Grundschuld im Einzelfall stehenlassen

„Nur selten kann es sinnvoll sein, die Grundschuld stehenzulassen. Dies ist dann der Fall, wenn zeitnah ein weiteres Darlehen aufgenommen werden soll, etwa für eine Modernisierung der Immobilie. Unter Umständen akzeptiert die Bank die bestehende Grundschuld zu denselben Konditionen erneut als Sicherheit. In diesem Fall spart man sich Notar- und Gerichtskosten für die Löschung der alten und die Bestellung einer neuen Grundschuld“, schließt Kämper.

Notarinnen und Notare unterstützen bei der Entscheidung

Ob ein Stehenlassen der Grundschuld sinnvoll ist, hängt von den individuellen Umständen ab. Notarinnen und Notare beraten gerne hierzu, geben auf Nachfrage Auskunft zu den Kosten der Löschung und holen die erforderlichen Löschungsunterlagen ein.

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Viele Erblasser wünschen sich eine gerechte Aufteilung des Nachlasses unter den Hinterbliebenen. Werden im Testament jedoch mehrere Erben eingesetzt, ohne eine klare Zuweisung der einzelnen Nachlassgegenstände vorzunehmen, müssen die Erben die Aufteilung eigenständig regeln. Bis zur Einigung hat niemand unmittelbaren Zugriff auf „seinen“ Anteil, was schnell zum Streit führt. Liegt keine letztwillige Verfügung vor, entsteht von Gesetzes wegen eine Erbengemeinschaft, sobald mehrere Erben vorhanden sind. Abhilfe schafft die rechtssichere Gestaltung eines Testamentes durch einen Notar.

Was sind Erbengemeinschaften?

Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn mehrere Erben den Nachlass gemeinsam erhalten. Alle Erben besitzen hierbei dieselben Rechte und Pflichten. Erhebt einer der Erben zum Beispiel Anspruch auf den Familienschmuck oder eine bestimmte Antiquität, so darf er nicht allein und direkt darauf zugreifen. Die Erben müssen gemeinschaftlich entscheiden, ob dieses Erbstück in seinen Besitz übergehen darf. Auch Grundstücke können im Falle einer Erbengemeinschaft nur unter Mitwirkung aller Miterben verkauft werden. Aufgelöst wird die Erbengemeinschaft mit der sogenannten Erbauseinandersetzung, also wenn sich die Erben geeinigt haben, wie das Erbe aufgeteilt werden soll.

Wie Sie den Nachlass in einer Patchworkfamilie regeln, erfahren Sie hier.

Notarielles Testament kann Streit vermeiden

Vor allem wenn es um die Vererbung größerer Vermögenswerte geht oder mehrere Personen erben sollen, sind Notare die erste Anlaufstelle für die Testamentsgestaltung. Um zukünftigen Streit zu vermeiden, bieten sich Teilungsanordnungen in der letztwilligen Verfügung an. Eine solche Anordnung regelt die Erbauseinandersetzung, sodass der Erblasser zum Beispiel anordnet, welcher Erbe welchen Gegenstand aus dem Nachlass erhalten soll. Der Erblasser kann aber auch anordnen, dass der gesamte Nachlass versteigert wird und die Erben entsprechend der Erbquote am Erlös beteiligt werden.

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Wer eine abbezahlte und unbelastete Immobilie verkaufen möchte, sollte vorab prüfen, ob die Grundschuld im Grundbuch gelöscht ist. Ist dies nicht der Fall, gilt das Objekt nicht als lastenfrei, was den Abschluss des Verkaufs hinauszögern kann.

Grundschuldbrief beschaffen

Handelt es sich bei der Schuld um eine Briefgrundschuld, so ist für die Löschung der Original-Grundschuldbrief unbedingt erforderlich. Häufig wissen jedoch die Eigentümer gar nicht mehr, wo sich dieser befindet, da sie die Immobilienkredite bereits vor Jahren getilgt haben. In einem solchen Fall empfiehlt es sich, bei der Bank anzufragen, ob die sogenannte Löschungsbewilligung und der Grundschuldbrief dort noch vorliegen. Doch oftmals schickt die Bank beide Dokumente nach der vollständigen Kredittilgung an die Eigentümer. Fehlen die Dokumente weiterhin, ist ein äußerst zeitaufwendiges gerichtliches Verfahren notwendig, in dem nach vielen Monaten der Grundschuldbrief als kraftlos gilt.

Wie Sie versteckte Kosten beim Kauf einer Eigentumswohnung entdecken, lesen Sie im Blogbeitrag zum Thema.

Keine automatische Löschung

Eigentümer sollten daher daran denken, dass die Löschung der Grundschuld niemals automatisch erfolgt, sobald ein Immobilienkredit vollständig abbezahlt ist. Für die Löschung der Grundschuld braucht man einen notariell beglaubigten Löschungsantrag des Grundstückseigentümers. Dieser kann gestellt werden, sobald eine ebenfalls notariell beglaubigte Löschungsbewilligung der Bank vorliegt. Wird dieser Antrag nicht gestellt, bleibt die Grundschuld im Grundbuch stehen.

Buchgrundschuld und Briefgrundschuld

Es gibt zwei Arten von Grundschulden: die Buchgrundschuld und die Briefgrundschuld. Erstere ist nur im Grundbuch eingetragen. Die zweite ist darüber hinaus in einem Wertpapier verbrieft. Allein durch die Übergabe des Grundschuldbriefes kannn eine andere Person sie erhalten. Deshalb ist die Vorlage des Originalbriefes auch zwingend zur Löschung erforderlich. Denn schließlich kann es ja sein, dass die Grundschuld von jemand anderen erworben worden ist, der damit Ansprüche gegen den Grundstückseigentümer hat. Deshalb muss der Eigentümer bei einem mit einer Briefgrundschuld gesicherten Darlehen unbedingt darauf achten, dass er von der Bank den Original-Grundschuldbrief zurückerhält, sobald der Kredit getilgt ist. Er muss diesen sorgfältig aufbewahren.

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Viele Paare sind sich nicht bewusst, dass voneinander getrennt lebende Ehepartner bis zur rechtskräftigen Scheidung weiterhin gesetzliche Erben des jeweils anderen bleiben. Solange die Voraussetzungen für die Scheidung nicht erfüllt sind und kein Scheidungsantrag gestellt oder diesem nicht zugestimmt wurde, besteht die Möglichkeit, dass beide Partner Miterben oder sogar Alleinerben werden. In der Trennungsphase empfiehlt es sich daher, anwaltliche Beratung zur Gestaltung des Testaments im Hinblick auf Trennung und Scheidung in Anspruch zu nehmen.

Testament erstellen oder widerrufen

Falls ein einseitiges Testament zu Gunsten des Ehepartners errichtet worden ist, kann dieses ohne weiteres widerrufen und ein neues Testament errichtet werden. Ist kein Testament vorhanden, würde der in der Zugewinngemeinschaft lebende Ehepartner auch in der Trennungsphase im Erbfall die Hälfte des Nachlasses erhalten. Um den getrennt lebenden Ehepart­ner als Erbe auszuschließen, sollte ein Testament errichtet und eine andere Person, zum Beispiel das Kind, als Erbe eingesetzt werden.

Notarielle Widerrufserklärung

Bei einem gemeinschaftlichen Testament oder Erbvertrag ist der einseitige Widerruf nur möglich, wenn der Ehegatte beim Notar eine notarielle Widerrufserklärung abgibt. Zudem muss der Erbvertrag eine solche einseitige Widerrufserklärung vorsehen. Erst wenn dem anderen Ehepartner eine Ausfertigung davon zugestellt worden ist, werden die Dokumente unwirksam. Die Eheleute können dann ein einseitiges Testament errichten. Möglich ist auch, das gemeinschaftliche Testament oder den Erbvertrag gemeinsam zu widerrufen. Eine einseitige notarielle Widerrufserklärung ist dann nicht mehr notwendig.

Lesen Sie hier, wie eine Scheidung abläuft.

Achtung: Pflichtteilsansprüche

Pflichtteilsansprüche können während der Trennungsphase in der Regel jedoch nicht einseitig ausgeschlossen werden. Diese Ansprüche entfallen erst, sobald die Voraussetzungen für eine Scheidung vorliegen. Ein Entzug ist allenfalls dann möglich, wenn zum Beispiel der unterhaltspflichtige Ehegatte seine Unterhaltspflicht böswillig verletzt hat. Eine solche Einschränkung muss im Testament aber begründet werden. Der Pflichtteilsanspruch beläuft sich auf die Hälfte des gesetzlichen Erbteiles. Beim gesetzlichen Stand der Zugewinngemeinschaft und bei gemeinsamen Kindern berechnet sich der Pflichtteil auf ein Achtel des Nettonachlasses. Wenn die Eheleute trotz der Trennung noch miteinander sprechen und sich einig sind, können sie in notarieller Form auch gemeinsam eine Erb- und Pflichtteilsverzichtserklärung abgeben.

Sicher ist sicher – Widerruf trotz Scheidung

Wer kein Risiko eingehen möchte, sollte das Testament auch nach der Scheidung widerrufen oder eine gemeinsame schriftliche Erklärung anfertigen. Denn nach der Rechtsprechung ist es durchaus möglich, dass bei Testamenten ein sogenannter Fortgeltungswille angenom­men wird. Das kann zur Folge haben, dass ein gemeinschaftliches Testament trotz rechtskräftiger Ehescheidung weiterhin gültig ist.

In alle Richtungen absichern

Zu ungewollten Überraschungen kann es trotz Scheidung allerdings auch dann kommen, wenn die Ehepartner ein gemeinsames Kind haben. Falls das Kind im Testament zum Alleinerben erklärt wurde, wird dem geschiedenen Ehepartner unter Umständen ein indirektes Erbrecht zuteil: Sollte das Kind, das noch keine eigenen Kinder hat, erben und an­schließend selbst versterben, wird der andere Elternteil in der Regel über diesen „Umweg“ Alleinerbe. Das ist häufig nicht gewollt und mit einem sogenannten Geschiedenentestament vermeidbar: Zwar wird das Kind als Erbe eingesetzt, dies wird jedoch zugleich mit einer Vor- oder Nach­erbschaft oder einem Herausgabevermächtnis verbunden. Diese Regelungen sollten unbedingt über die rechtskräftige Ehescheidung hinaus gelten.

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Wenn zwei Menschen heiraten, tritt in Deutschland automatisch der Güterstand der Zugewinngemeinschaft ein. Aber nicht alle Ehepaare wollen diesen Standard-Güterstand wählen und entscheiden sich stattdessen bewusst für die Gütertrennung. Doch was genau ist Gütertrennung und welche Vor- und Nachteile bringt sie mit sich?

Was versteht man unter Gütertrennung?

Gütertrennung ist ein ehelicher Güterstand, der im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt ist. Er tritt nur dann ein, wenn die Ehepartner dies in einem notariell beurkundeten Ehevertrag ausdrücklich vereinbaren. Im Gegensatz zum gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, bei dem im Falle der Ehescheidung das während der Ehe erwirtschaftete Vermögen der Ehegatten hälftig aufgeteilt wird, erfolgt bei der Gütertrennung kein Vermögensausgleich. Jeder Ehepartner verwaltet sein eigenes Vermögen und ist hierbei keinerlei eherechtlichen Beschränkungen unterworfen. Im Gegensatz zur Zugewinngemeinschaft kann jeder Ehepartner beliebig über sein Vermögen verfügen.

Lesen Sie hier, wie der Weg zur Scheidung unkompliziert gelingt.

Vorteile der Gütertrennung

1. Klare Vermögensverhältnisse: Durch die Trennung der Vermögensmassen bleiben die Eigentumsverhältnisse eindeutig. Dies kann insbesondere für Ehepaare von Vorteil sein, bei denen einer oder beide Partner selbstständig sind oder Unternehmen besitzen. So können Geschäftsfelder klar voneinander abgegrenzt und rechtliche Komplikationen vermieden werden.
2. Unabhängigkeit: Gütertrennung fördert die finanzielle Unabhängigkeit der Partner. Jeder verwaltet sein eigenes Einkommen und Vermögen, was insbesondere für Paare mit stark unterschiedlichen Vermögens- oder Einkommensverhältnissen attraktiv sein kann.
3. Scheidung vereinfacht: Im Falle einer Scheidung wird bei der Gütertrennung keine Vermögensaufteilung vorgenommen. Dies kann den Scheidungsprozess schneller und weniger konfliktbeladen gestalten, da keine Vermögensauseinandersetzung stattfindet.

Nachteile der Gütertrennung

1. Kein Zugewinnausgleich: In der Zugewinngemeinschaft erhält der Partner, der im Laufe der Ehe weniger Vermögen angesammelt hat, beim Zugewinnausgleich einen Anteil am während der Ehe erwirtschafteten Vermögen. Bei der Gütertrennung entfällt dieser Ausgleich. Dies kann zu einer finanziellen Benachteiligung eines Partners führen, insbesondere wenn dieser aus familiären oder beruflichen Gründen auf Erwerbstätigkeit verzichtet hat.
2. Mögliche Ungerechtigkeit bei Trennung: Falls sich die wirtschaftliche Situation der Ehepartner stark unterscheidet, kann die Gütertrennung im Falle einer Scheidung für den wirtschaftlich schwächeren Partner zu finanziellen Schwierigkeiten führen. Besonders, wenn ein Partner während der Ehe eine zeitintensive Betreuung der Kinder übernommen oder zugunsten des beruflichen Erfolgs des anderen zurückgesteckt hat.
3. Kein automatischer Schutz des Partners: Anders als bei der Zugewinngemeinschaft, bei der beide Partner von einer positiven finanziellen Entwicklung des anderen profitieren, ist bei der Gütertrennung jeder für sich selbst verantwortlich. Dies kann bei einem großen Einkommens- oder Vermögensunterschied innerhalb der Ehe zu Spannungen führen.
4. Steuerliche Nachteile: Bei der Gütertrennung verringert sich das Erb- und Pflichtteilsrecht der Ehepartner. Zudem ist die Gütertrennung im Falle des Todes für den überlebenden Ehepartner steuerlich nachteilig, weil er keinen steuerfreien fiktiven Zugewinnausgleich geltend machen kann.

Für wen ist Gütertrennung sinnvoll?

Gütertrennung ist besonders für Paare interessant, die klare Vermögensverhältnisse bevorzugen oder bei denen ein Ehepartner entweder erhebliche Vermögenswerte in die Ehe einbringt oder aber im Verlauf der Ehe erwartbar große Vermögenswerte erwerben wird, die nicht auf einem gemeinsamen Einsatz der Ehepartner beruhen. Auch in Zweitehen kann die Gütertrennung eine faire und sinnvolle Lösung sein.

Fazit

Die Gütertrennung bietet klare Vorteile für Paare, die finanzielle Unabhängigkeit schätzen und ihre Vermögensverhältnisse bewusst trennen möchten. Allerdings sollten sich Ehepartner der möglichen, insbesondere erb- und steuerlichen Nachteile bewusst sein, vor allem im Hinblick auf den fehlenden Zugewinnausgleich. Die Entscheidung für oder gegen die Gütertrennung sollte daher immer wohlüberlegt und im Kontext der jeweiligen Lebenssituation getroffen werden.

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Einen berechtigten Erben vom Pflichtteil auszuschließen, ist von Gesetzes wegen nur in Ausnahmefällen möglich. Mitunter wünschen Betroffene jedoch selbst einen Pflichtteilsverzicht. Dazu ist ein Pflichtteilsverzichtvertrag notwendig. Dabei sind einige wichtige Vorgaben zu beachten.

Wie können Erbansprüche vertraglich geregelt werden?

Wer durch ein Testament oder einen Erbvertrag von der gesetzlichen Erbfolge ausgeschlossen ist, hat als direkter Angehöriger weiterhin Anspruch auf den Pflichtteil. Dieser entspricht der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils. Möchte ein Erbberechtigter auf seinen Pflichtteil verzichten, muss dies in einem notariell beglaubigten Vertrag sowohl vom Erblasser als auch vom Erben vereinbart werden. Der Erblasser muss bei der Beurkundung anwesend sein. Der Erbberechtigte kann sich vertreten lassen.

Pflichtteilsverzicht: Was genau bedeutet das?

Ein Verzicht des ordentlichen Pflichtteils betrifft zusätzlich alle weiteren Ansprüche aufgrund des gesetzlichen Pflichtteilsrechts. Dazu gehören Ausgleichspflichtteile, Zusatzpflichtteile sowie Ergänzungsansprüche. Mögliche Erben des Erbberechtigten werden mit dessen Verzicht genauso vom Pflichtteil ausgeschlossen. Sofern der Erbberechtigte im Testament oder im Erbvertrag zusätzlich ausdrücklich vom Erbe ausgeschlossen wurde, wird er vollständig enterbt.

Lesen Sie hier, wie Sie Verwandte vom Erbe ausschließen können.

Wann kann ich jemanden vollständig enterben?

Einen Erbberechtigten nur aufgrund von Vernachlässigung oder Streitigkeiten vom Pflichtteil auszuschließen, ist jedoch nicht möglich. Wer die Auszahlung des Pflichtteils vermeiden möchte, muss nachweisen, dass der Erbberechtigte dem Erblasser oder einer nahe stehenden Person nach dem Leben trachtet. Wurde der Erbberechtigte wegen einer vorsätzlichen Straftat zu mindestens einem Jahr ohne Bewährung verurteilt oder der Aufenthalt in einem psychiatrischen Krankenhaus rechtskräftig angeordnet, ist der Ausschluss ebenfalls möglich.

Pflichtteilsstrafklausel beachten

Ehegatten können bereits im Testament oder Erbvertrag eine sogenannte Pflichtteilsklausel integrieren. Im sogenannten „Berliner Testament“ bestimmen sich die Ehepartner gegenseitig als Erben. Weitere Erbberechtigte werden als Schlusserben eingesetzt. Sollte ein Elternteil versterben und ein Erbe dennoch den Pflichtteil fordern, bekommt dieser auch nach dem Tod des zweiten Elternteils nur den Pflichtteil. Der gesetzliche Erbanspruch entfällt.

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Gerade ältere Menschen verzichten nach Ablauf ihres Ausweises oft auf eine Neubeantragung – etwa, weil sie pflegebedürftig sind oder sich nur noch selten in der Öffentlichkeit bewegen. Was gut gemeint ist, kann jedoch zum Problem werden: Auch bei einer amtlichen Befreiung von der Ausweispflicht sind Notarinnen und Notare angehalten, die Identität der Beteiligten zweifelsfrei festzustellen. Die Notarkammer Sachsen warnt in diesen Fällen vor unerwarteten Hürden bei der Beurkundung von Testamenten, Vorsorgevollmachten oder Immobilienkaufverträgen.

 Identitätsprüfung beim Notar ist Pflicht

Wer einen notariellen Termin wahrnimmt – sei es zur Beurkundung eines Immobilienkaufs, eines Testaments oder einer Vorsorgevollmacht – sollte stets ein gültiges Ausweisdokument mitbringen. Denn es gehört zu den gesetzlichen Aufgaben der Notarinnen und Notare, die Identität aller Beteiligten zweifelsfrei festzustellen.

„Ist ein Beteiligter der Notarin oder dem Notar nicht persönlich bekannt, ist ein amtlicher Lichtbildausweis wie der Personalausweis oder Reisepass vorzulegen“, erklärt Dr. Tobias von Bressensdorf, Geschäftsführer der Notarkammer Sachsen. Auch ausländische Reisepässe werden akzeptiert; bei Staatsangehörigen anderer EU-Länder sind zudem Personalausweise zulässig. In bestimmten Ausnahmefällen können auch andere Ausweise als Nachweis dienen.

Eine Besonderheit gilt im Anwendungsbereich des Geldwäschegesetzes, z.B. bei Immobilienkaufverträgen oder bei vielen gesellschaftsrechtlichen Vorgängen. Dort muss der vorzulegende Personalausweis oder Reisepass zwingend noch gültig sein.

Befreiung von der Ausweispflicht: Stolperfalle mit Folgen

Eine oft übersehene Problematik ergibt sich bei Personen, die von der gesetzlichen Ausweispflicht befreit wurden – etwa, wenn sie dauerhaft in einem Pflegeheim untergebracht sind oder sich wegen einer Behinderung nicht allein in der Öffentlichkeit bewegen können. Zwar kann die zuständige Behörde in solchen Fällen eine Befreiung erteilen, doch wird dabei der letzte Ausweis oft eingezogen. „Hier ist Vorsicht geboten. Eine erteilte Befreiung ändert nichts daran, dass grundsätzlich eine Identifizierung anhand eines Lichtbildausweises zu erfolgen hat“, warnt von Bressensdorf.

Ohne einen tauglichen Identitätsnachweis können notarielle Urkunden nicht mit den üblichen Beweiswirkungen errichtet werden – was im Nachhinein zu erheblichen Nachteilen führen kann. So gestaltet sich beispielsweise der Vollzug eines Grundstückvertrags beim Grundbuchamt äußerst schwierig, wenn die Notarin oder der Notar die Identität eines Beteiligten nicht zweifelsfrei feststellen konnte. Auch notarielle Testamente eignen sich in einem solchen Fall nicht mehr uneingeschränkt zum Nachweis der Erbfolge; regelmäßig müssen weitere Nachweise erbracht werden. Die Notarkammer Sachsen rät daher zur Zurückhaltung bei der Befreiung von der Ausweispflicht.

Empfehlung: Frühzeitig Kontakt zum Notar aufnehmen

Wer im Vorfeld einer Beurkundung feststellt, dass er keinen gültigen Ausweis besitzt, sollte dies dem Notarbüro möglichst früh mitteilen. In vielen Fällen kann mit einem vorläufigen Ausweis oder einem alternativen Identitätsnachweis gearbeitet werden. „So lassen sich unnötige Verzögerungen und zusätzliche Kosten vermeiden“, betont von Bressensdorf.

Mehr Informationen und Bildmaterial zu diesem Thema und zu weiteren Themen finden Sie auf der Internetseite des Medienverbunds der Notarkammern unter www.medienverbund-notarkammern.de.

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Wer Wohnungseigentümer in einem Mehrparteienhaus werden möchte, kommt am Thema Teilungserklärung nicht vorbei. Dieses Dokument legt verbindlich fest, wie ein Gebäude und das dazugehörige Grundstück zwischen den Eigentümern aufgeteilt sind, und bildet damit die Basis für die Eintragung im Grundbuch. In der Praxis zeigt sich jedoch häufig, dass die Angaben in der Teilungserklärung von der tatsächlichen Bauausführung abweichen können. Für Käufer kann das insbesondere dann zum Problem werden, wenn unklar ist, ob die erworbene Wohnfläche rechtlich Teil des eigenen Besitzes ist.

Es stellt sich die Frage, welchen Anteil die Eigentümergemeinschaft besitzt und welcher Anteil als Sondereigentum dem Erwerber zusteht. Die Teilungserklärung gibt jedoch nicht nur Auskunft über die Besitzverhältnisse, sondern bildet auch die Grundlage zur Berechnung des Wohngeldes. Daher sollte jeder Käufer eine eindeutige Klärung der Besitzverhältnisse anstreben.

Hier erfahren Sie alles über Rechte, Pflichten und wichtige Überlegungen vor dem Kauf einer Eigentumswohnung.

Bauausführung weicht ab

Was ist nun maßgeblich für die Klärung der Besitzverhältnisse – die Teilungserklärung oder die tatsächliche Bauausführung? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass zur Klärung der Besitzverhältnisse die Teilungserklärung heranzuziehen ist (BGH DNotZ 2009, 50).

Beträgt die Abweichung zwischen Bauausführung und Teilungserklärung maximal drei Prozent, so behilft man sich in der Rechtspraxis häufig damit, die Teilungserklärung gemäß der Bauausführung zu korrigieren, ohne dass die Eigentümergemeinschaft zustimmen muss. Eine gesetzliche Grundlage für dieses Vorgehen gibt es jedoch nicht. Beträgt die Differenz mehr als drei Prozent, muss zur Änderung der Teilungserklärung die Zustimmung aller stimmberechtigten Eigentümer eingeholt werden. Zusätzlich muss das zuständige Finanzamt nach der Einigung vor dem Notar eine grunderwerbsteuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilen.

Zustimmung der Eigentümergemeinschaft

Die Eigentümergemeinschaft kann die Zustimmung auch verweigern und einen Rückbau fordern, wenn das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn eine tragende Wand versetzt, Brandschutzbestimmungen verletzt oder das Gemeinschaftseigentum verringert wurde. Wurden lediglich nicht tragende Wände innerhalb einer Wohnung entfernt oder verschoben, muss die Eigentümergemeinschaft nicht zustimmen, da diese Änderungen keine Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum haben. Unklarheiten zur Teilungserklärung während der Vertragsverhandlungen sollten Käufer vor der Unterschrift mit dem Notar klären.

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Wie lässt sich ein Unternehmen rechtssicher und steueroptimiert vererben? Diese Frage stand im Mittelpunkt des diesjährigen Erbrechtstags 2025 bei der IHK zu Lübeck. Expertinnen und Experten aus den Bereichen Recht, Notariat, Steuerberatung und Unternehmensführung beleuchteten die zahlreichen Fallstricke, die bei der Unternehmensnachfolge lauern – und zeigten praktikable Lösungen auf.

Häufige Fehler: Wenn fehlende Regelungen zur Existenzbedrohung werden

Die Beiträge der Referenten machten vor allem auf die häufigsten Fehler bei der Nachfolgeplanung aufmerksam. Besonders betont wurde: Fehlende oder unklare Regelungen im Testament können für Familienunternehmen existenzbedrohend sein. Statt sich auf die gesetzliche Erbfolge zu verlassen, sei selbst ein einfaches Testament besser als gar keines. Als Grundsatz galt: „Was nicht geregelt ist, wird oft zum Problem.“ Wichtige Stichworte waren die rechtzeitige Notfallvorsorge, die Einbeziehung emotionaler Faktoren innerhalb der Familie sowie die regelmäßige Überprüfung bestehender Verfügungen – idealerweise alle zehn Jahre.

Lesen Sie hier den Nachbericht zur Podiumsdiskussion zum Thema „Verzerrte Wahrnehmung der inneren Sicherheit“.

Kommunikation ist Schlüssel: Warum Offenheit Konflikte verhindert

Auch wurde vor typischen Kommunikationsfehlern gewarnt: Ein nicht kommuniziertes Testament kann zu Misstrauen und Konflikten führen. Die Empfehlung lautete daher, frühzeitig und offen mit allen Beteiligten zu sprechen – auch mithilfe professioneller Mediation.

Rechtsanwalt und Notar Dr. Oswald Kleiner vertiefte das Thema mit einem Vortrag zum „Unternehmertestament“. Dabei wurde deutlich: Die testamentarische Regelung ist nur die zweitbeste Lösung – im Idealfall erfolgt die Unternehmensnachfolge bereits zu Lebzeiten.

Unternehmertestament als Notfallinstrument – aber nicht die erste Wahl

Das Unternehmertestament sollte vor allem als Notfallvorsorge verstanden werden – für den Fall des unerwarteten Ablebens des Unternehmers. Entscheidend sei die sorgfältige Gestaltung unter Berücksichtigung rechtlicher, steuerlicher und familiärer Rahmenbedingungen. Besondere Aufmerksamkeit galt dem Umgang mit sogenannten „weichenden Erben“, also Familienmitgliedern, die das Unternehmen nicht übernehmen. Hier gelte es, einen Ausgleich zu schaffen – z. B. über Nießbrauchsrechte oder Rentenzahlungen – ohne die wirtschaftliche Handlungsfähigkeit des Betriebs zu gefährden. Auch die Besonderheiten bei Gesellschaftsbeteiligungen, insbesondere in der GmbH, wurden erläutert: Gesellschaftsrecht schlägt Erbrecht, so das zentrale Fazit zur Vererbung von GmbH-Anteilen.

Steuerfalle Nachfolge: Gestaltungsmöglichkeiten rechtzeitig nutzen

Abgerundet wurde die Veranstaltung durch den Vortrag von Steuerberater und Wirtschaftsprüfer Peter Zimmert, der die steuerlichen Tücken der Vermögensnachfolge aufzeigte. Er machte deutlich, wie sich durch geschickte Gestaltung – etwa Vorabübertragungen, Umwegschenkungen oder die gezielte Nutzung von Freibeträgen – Erbschaftssteuer reduzieren oder ganz vermeiden lässt. Besonders wichtig sei, die steuerlichen Konsequenzen frühzeitig mit den zivilrechtlichen Maßnahmen abzustimmen. Denn: „Jeder steuerlichen Gestaltung liegt eine zivilrechtliche Änderung zugrunde.“ Eindringlich warnte Zimmert vor den Folgen schleichender Steuererhöhungen – durch steigende Immobilienwerte bei gleichbleibenden Freibeträgen. Eine durchdachte Nachlassplanung sei daher nicht nur sinnvoll, sondern zunehmend auch existenziell.

Fazit: Unternehmensnachfolge braucht Weitsicht – juristisch, steuerlich und menschlich

Der Erbrechtstag 2025 bot praxisnahe Einblicke und fundiertes Fachwissen rund um das komplexe Zusammenspiel von Testament, Gesellschaftsrecht und Steuerfragen bei der Unternehmensnachfolge. Wer ein Unternehmen vererben will, muss nicht nur juristisch vorausschauend planen, sondern auch familiär und wirtschaftlich verantwortungsvoll handeln.

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